不動産鑑定評価基準の要約

• 自然的要因
  • 地質、地盤等の状態
  • 土壌及び土層の状態
  • 地勢の状態
  • 地理的位置関係
  • 気象の状態
• 社会的要因
  • 人口の状態
  • 家族構成及び世帯分離の状態
  • 都市形成及び公共施設の整備の状態
  • 教育及び社会福祉の状態
  • 不動産の取引及び使用収益の慣行
  • 建築様式等の状態
  • 情報化の進展の状態
  • 生活様式等の状態
• 経済的要因
  • 貯蓄、消費、投資、国際収支の状態
  • 財政、金融の状態
  • 物価、賃金、雇用、企業活動の状態
  • 税負担の状態
  • 企業会計制度の状態
  • 技術革新及び産業構造の状態
  • 交通体系の状態
  • 国際化の状態
• 行政的要因
  • 土地利用に関する計画及び規制の状態
  • 土地及び建築物の構造、防災等に関する規制の状態
  • 宅地及び住宅に関する施策の状態
  • 不動産に関する税制の状態
  • 不動産の取引に関する規制の状態

• 日照、温度、湿度、風向等の気象の状態
• 街路の幅員、構造等の状態
• 都心との距離及び交通施設の状態
• 商業施設の配置の状態
• 上下水道、ガス等の供給・処理施設の状態
• 情報通信基盤の整備の状態
• 公共施設、公益的施設等の配置の状態
• 汚水処理場等の嫌悪施設等の有無
• 洪水、地すべり等の災害の発生の危険性
• 騒音、大気の汚染、土壌汚染等の公害の発生の程度
• 各画地の面積、配置及び利用の状態
• 住宅、生垣、街路修景等の街並みの状態
• 眺望、景観等の自然的環境の良否
• 土地利用に関する計画及び規制の状態

• 地勢、地質、地盤等
• 日照、通風及び乾湿
• 間口、奥行、地積、形状等
• 高低、角地その他の接面街路との関係
• 接面街路の幅員、構造等の状態
• 接面街路の系統及び連続性
• 交通施設との距離
• 商業施設との接近の程度
• 公共施設、公益的施設等との接近の程度
• 汚水処理場等の嫌悪施設等との接近の程度
• 隣接不動産等周囲の状態
• 上下水道、ガス等の供給・処理施設の有無及びその利用の難易
• 情報通信基盤の利用の難易
• 埋蔵文化財及び地下埋設物の有無並びにその状態
• 土壌汚染の有無及びその状態
• 公法上及び私法上の規制、制約等

• 建築（新築、増改築等又は移転）の年次
• 面積、高さ、構造、材質等
• 設計、設備等の機能性
• 施工の質と量
• 耐震性、耐火性等建物の性能
• 維持管理の状態
• 有害な物質の使用の有無及びその状態
• 建物とその環境との適合の状態
• 公法上及び私法上の規制、制約等

• 敷地内における建物、駐車場、通路、庭等の配置
• 建物と敷地の規模の対応関係等建物等と敷地との適応の状態
• 修繕計画・管理計画の良否
• その実施の状態

• 賃借人の状況及び賃貸借契約の内容
• 貸室の稼働状況
• 躯体・設備・内装等の資産区分及び修繕費用等の負担区分

直説法とは、資材費と労働費（人件費）を調査したうえで、その地域の価格時点における単価を基礎とした直接工事費を乗じて間接工事費と請負者の一般管理費を加えて標準的な建設費を求める方法です。

間接法とは、近隣類似不動産の工事事例等から、間接的に再調達原価を求める方法です。

経済的残存耐用年数とは、価格時点において、用途や利用状況に即し、物理的要因及び機能的要因に照らした劣化の程度並びに経済的要因に照らした市場競争力の程度に応じて、その効用が十分に持続すると考えられる期間です。

純収益とは、不動産（の所有者）に帰属する適正な収益のことで、一般に年間総収益から年間総費用を控除したものです。償却前純収益、償却後純収益など、総収益と総費用の把握の仕方によって異なります。

純収益は、過去の推移、将来の動向を慎重に分析して適切に求めなければなりません。

総収益＝賃料＋保証金等運用益＋権利金等運用益＋償却額＋駐車場使用料＋その他の収入

賃貸用不動産についてDCF法を適用する場合、賃料稼働率、貸室稼働率の変動に留意しなければなりません。

総費用＝減価償却費（ただし償却前純収益を求める場合は除く）＋維持費＋管理費＋修繕費等＋固定資産税＋都市計画税＋損害保険料＋その他諸経費等

DCF法を適用する場合、大規模修繕費等の費用の発生時期留意しなければなりません。

還元利回り（（インカムゲイン＋キャピタルゲイン）／投資金額）は、割引率と同様に不動産の収益性を表すものです。

還元利回りは収益性を表す反面、将来の期待純収益に影響を与える要因の変動予測の不確実性、その予測自体の不確実性が含まれます。

合理的市場においては、高い収益が確実に見込める場合には価格も高くなります（需要が高い）が、高い収益が不確実であるときは価格は抑えられる（需要が低い）からです。

つまり還元利回りは、収益予測に係る不確実性（リスク）を織り込んだうえで、その資産にいくら投資できるかどうかから求められる収益性（利回り）といえます。一般的には、リスク・リターンの関係です。

還元利回りは、他の資産の収益性・運用利回りと密接に関連します。不動産の場合は、地域要因や個別的要因によって異なる傾向にあります。

直接還元法では収益価格、DCF法では復帰価格の算定時に、１期間（通常１年間）の純収益から価格を直接求める際に使用します。

還元利回りを求める方法は、次のとおりです。

• 類似不動産の取引事例（取引事例利回り）をもとに取引時点・取引事情・地域要因・個別的要因の違いに応じた補正を行う
• 借入金の還元利回り（年賦償還率＝年間返済額／借入金額）と自己資金の還元利回り（返済額控除後の自己資金利回り）を、構成割合によって加重平均する
  ※金利、期間、借入比率などの標準的な借入条件と自己資金還元利回りが適切に算定できる場合に信頼性が高いが、自己の還元利回りの算定は困難
• 土地の還元利回りと建物の還元利回りを、構成割合によって加重平均する
• 割引率をもとに、純収益の変動率を考慮する

割引率は、還元利回り（（インカムゲイン＋キャピタルゲイン）／投資金額）と同様に不動産の収益性を表し、収益価格を求めるために用いるものです。

性質は還元利回りとほとんど同じですが、見込んだ純収益や復帰価格は与えるため、その分の不確実性（リスク）は除かれます。時間待機分の不確実性とでもいえるでしょうか。

ただし、割引率を求める方法は取引事例利回り、借入金と自己資金の還元利回りは適用できますが、土地と建物の還元利回りは適用できません。割引率に限って、債券等の金融資産の利回りに投資危険性、非流動性、管理困難性、資産安全性としての個別性を加味して求めることは可能です。